海外(wài)房産5年激增24倍!它能滿足投資(zī)者什麽?

“在國人的意識裏，房産是一(yī)個穩賺不賠的投資(zī)模式。實際上也确實如此。和虛無的股票(piào)、證券、期貨相比，房産實實在在存在的。”

但海外(wài)房産怎麽就成了投資(zī)領域的剛性需求?

近兩年，對于國内投資(zī)者而言，可以說是一(yī)場“災難”，2015年以後新一(yī)輪房價上漲，在2017年政府的一(yī)紙(zhǐ)“限購令”下(xià)戛然而止;18年股市再次迎來一(yī)輪“崩盤”;中(zhōng)美貿易戰讓國内經濟下(xià)行壓力不斷增大(dà)........

放(fàng)眼國内，理想的投資(zī)方式已經鳳毛麟角。

但是，想去(qù)海外(wài)市場的國内的投資(zī)者，會發現海外(wài)市場更加複雜(zá)，資(zī)産種類龐雜(zá)，加上語言障礙，缺乏專業知(zhī)識和專業人士指導，極易落入陷阱。

相比股票(piào)、期貨、國際彙率等投資(zī)形式，海外(wài)置業“玩法”相對要簡單許多，而且海外(wài)房産擁有一(yī)些“獨有特點”，讓它相比國内房産投資(zī)更有優勢。

01、海外(wài)房産有哪些“獨有特點”?

房屋産權方面：中(zhōng)國房子的産權一(yī)般爲40年、50年、70年，而購買海外(wài)房産，購房者一(yī)般享有至少90年的産權，大(dà)多數都是永久産權。

首付方面：中(zhōng)國房産首付占全款的比例至少在35%(實際占比50%左右)，而海外(wài)房産首付金額一(yī)般占全款的比例爲5%-50%之間。

貸款方面：國内一(yī)般自買家簽訂房産合同後，就要開(kāi)始履行還貸的義務，而海外(wài)購房在現房交割後才開(kāi)始還貸。

法律保障方面：在中(zhōng)國，購房者自行就可以購買房産，一(yī)般不會自帶律師。而在海外(wài)，購買房産則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報方面：國内房産的租金回報在0.7%-3%之間，海外(wài)房産的租金回報一(yī)般在2.5%-10%之間。

得房率：國内房産說的都是建築面積，大(dà)多數還都是毛坯房，海外(wài)房産說的室内使用面積，且交房标準都是精裝修，有的還帶家具包。

02、它在哪些方面滿足了投資(zī)者需求?

整體(tǐ)上，除了自住這樣的基礎需求，海外(wài)置業能在教育、資(zī)産配置、對沖單一(yī)貨币風險、純投資(zī)理财、傳承、稅務規劃等方面發揮作用。

據統計，在選擇海外(wài)置業的高淨值人群中(zhōng)，自住、移民目的現在已經屈居第三，投資(zī)和子女教留學教育成爲最重要的兩個目的，二者占比分(fēn)别約爲75%和56%。

這些置業需求和目的的出現，與海外(wài)置業的主要作用是分(fēn)不開(kāi)的。

具體(tǐ)來說，配置海外(wài)置業的作用體(tǐ)現在：

分(fēn)散單一(yī)貨币的風險

股神巴菲特說過，投資(zī)最基本的三條規則：第一(yī)，保住本金;第二，保住本金;第三，時刻牢記前兩條。

高淨值人群進行全球資(zī)産配置、優化投資(zī)組合，主要目的就是分(fēn)散單一(yī)投資(zī)配置和單一(yī)市場配置帶來的風險。當風險降臨，某一(yī)籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子裏的盈利來彌補，這就是風險對沖，最大(dà)化的抗跌保值。

完成“分(fēn)散風險”第一(yī)步後，初始本金能夠相對安全地實現最大(dà)化積累。接下(xià)來投資(zī)者需要考慮的是如何從海外(wài)房産配置中(zhōng)獲取收益。

加杠杆，以租養貸

大(dà)部分(fēn)歐美國家不實行“限購限貸”政策，這爲房産投資(zī)者提供了施展拳腳的舞台。通過海外(wài)房産貸款的“杠杆”去(qù)放(fàng)大(dà)投資(zī)收益，在基礎收益上獲取更多的收益。

“以租養貸”顧名思義，通過貸款購房将房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩餘，這不僅是利用杠杆功能來獲得長期收益，而且是實現後面很多功能的前提。

以房生(shēng)房

巴菲特曾說過：“人生(shēng)就像滾雪球，同樣财富也需要滾雪球”。

投資(zī)海外(wài)房産同樣可以滾雪球。在核心地帶購買一(yī)套具備升值潛力的優質房産，購房者利用未來房産升值部分(fēn)，投資(zī)下(xià)一(yī)套房産的首付，第二套房産如上操作，實現“房産的裂變”。

以房養老

以房生(shēng)房，到了年老之時擁有多套海外(wài)房産，而且通過租金早已還清貸款。以後每月産生(shēng)的租金就相當于給自己發養老金。

等于花很少部分(fēn)的錢提早給自己買了一(yī)份養老保險，老有所依。

而且，如果是海外(wài)旅遊地區房産，還能每年去(qù)自己的房子裏度假，享受一(yī)下(xià)異域環境，豐富退休生(shēng)活。

候鳥式養老自住

随着全球化進程步履的加快，人們對退休後的居住地有了越來越多的選擇。

以前常有北(běi)方人冬季去(qù)海南(nán)養老，如今養老的選擇不僅局限于國内，海外(wài)養老的熱潮逐漸興起。

國外(wài)養老有着諸如基礎設施建設完善、醫療體(tǐ)系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候适宜等優勢，更能适合對養老條件有追求的退休老人。

以房養學

留學生(shēng)海外(wài)求學，“住”是一(yī)個要解決的大(dà)問題，房租年租金是一(yī)筆不小(xiǎo)的支出。但是，“以房養學”就能讓留學生(shēng)既解決了“住”又(yòu)解決了“學”。

比如家長在學校所在城市購買房産，其中(zhōng)一(yī)間留給孩子用，将其它房間出租。利用房屋租金去(qù)償還部分(fēn)貸款，剩餘的作爲孩子生(shēng)活費(fèi)的一(yī)部分(fēn)。

等孩子學成回國的時候把房子賣出，這年的升值部分(fēn)完全可以覆蓋在外(wài)留學期間的費(fèi)用。

資(zī)産傳承

對于高淨值人群來說，購買海外(wài)房産除了投資(zī)和自住，最看重的便是“資(zī)産傳承”。海外(wài)房産一(yī)般都具備永久産權，意味着購房者購置的房産具備傳承性，可傳承給後代。

而且不少歐美國家，都有父母對子女資(zī)産轉讓和繼承方面的稅收優惠。

比如法國就有這樣的免稅繼承政策：父母和祖父母每15年最多可以給成年子女免稅轉讓約19萬歐元。此外(wài)，一(yī)些特定房産還會有至少30%的稅收減免優惠。

稅務規劃

海外(wài)房地産作爲非金融類資(zī)産，不在CRS披露的範圍内，有效可規避CRS。

另外(wài)，國内購房者的個人信息亦會受到隐私保護，不會公開(kāi)曝光。