海外(wài)房産投資(zī)陷阱解析

“國内賣房赴海外(wài)抄底”、“北(běi)京一(yī)套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資(zī)者爲之心動。

但是曾經有過投資(zī)海外(wài)買房的諸多人士，均以親身經曆告知(zhī)，投資(zī)海外(wài)房産遇到的“坑”數不勝數。

一(yī)些中(zhōng)介公司往往利用投資(zī)者不了解國外(wài)政策、語言不通、海外(wài)信息溝通不暢、維權困難等問題，設下(xià)種種陷阱使投資(zī)者蒙受損失。

陷阱1：未獲預售批準就賣房

有的國外(wài)開(kāi)發商(shāng)開(kāi)發建設的海外(wài)房産，在尚未取得當地政府批準的情況下(xià)就出售給中(zhōng)國買家，一(yī)旦此類房産長時間無法通過當地政府批準，中(zhōng)國買家就難以獲得合法産權。

去(qù)年夏天，北(běi)京私營業主淩先生(shēng)參加了某知(zhī)名财經專家做的海外(wài)投資(zī)講座，得知(zhī)北(běi)京一(yī)家經紀公司正在推出美國酒店(diàn)投資(zī)項目。

“當時我(wǒ)(wǒ)覺得有财經專家爲項目‘背書(shū)’，應該是值得信賴的。”但淩先生(shēng)沒有想到，他爲此付出了極大(dà)的代價。

幾天後，淩先生(shēng)來到這家經紀公司，接待人員(yuán)對他熱情推介。“隻需交40%的首付款，剩餘的60%我(wǒ)(wǒ)們幫你辦理貸款。”

淩先生(shēng)被告知(zhī)，該項目每年會有高達12%的年收益率。“五星級酒店(diàn)有專人打理，對方包租20年，到期後還可以回購，相當于用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠杆，實際收益率近25%。”

淩先生(shēng)當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在内的3個合同，交納了10萬美元的定金。

事後淩先生(shēng)心裏卻有點隐憂，便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目，結果發現很多問題：“有幾點是嚴重違反美國法律的，首先是在美國賣房需要政府出具的公開(kāi)報告，但他們當時沒有;

其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶上，而不能打到公司的賬戶上;而且美國規定收取意向金，隻能是房價的3%，而不是首付40%。”

和淩先生(shēng)遭遇類似的還有很多業主，無錫私營業主劉先生(shēng)日前也将這家經紀公司告上了法庭。劉先生(shēng)稱，按照被告的要求，他與美國某公司簽訂了購房協議，随後他支付了首付款17 餘萬美元。

但被告及美國某公司卻未在約定時間内竣工(gōng)，至2017 年3 月，該項目土地尚未動工(gōng)。而且簽訂購房協議時，該項目未取得土地公開(kāi)報告，未獲得預售批準，被告對項目運營情況和投資(zī)款的去(qù)向均未向原告如實告知(zhī)，已構成違約。

淩先生(shēng)告訴記者，他先是通過美國的律師向美國某公司發出了律師函，然後開(kāi)始了與經紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但淩先生(shēng)堅持不懈，在國内也請了律師，耗費(fèi)了大(dà)量精力去(qù)交涉退款事由，終于拿回了10 萬美元。

陷阱2：包租竟然變成無人租

除了政策風險，很多海外(wài)房産項目号稱通過包租返利等方式，使買房者的投資(zī)年回報率可達到15% 至25%。

涉足過海外(wài)房産交易的業内人士弗先生(shēng)告訴記者，有的公司并不能保證資(zī)金安全，投資(zī)人的購房款沒有被用于投資(zī)項目土地建設，此外(wài)投資(zī)者購買的海外(wài)房産如果難以出租，代理機構會用後來的投資(zī)者的錢款支付之前投資(zī)者的包租返利，形成了脆弱的資(zī)金鏈，一(yī)旦發生(shēng)斷裂，返利會化爲泡影。

3 年前，戴女士與北(běi)京一(yī)家國際投資(zī)咨詢公司簽訂了房産預訂協議，在該公司推介下(xià)，她與美國一(yī)家公司簽訂合同，以相當于30 餘萬元人民币的價格購買了位于美國中(zhōng)部地區某市的一(yī)間公寓。

戴女士付給咨詢公司1 萬元定金，而購房款則通過銀行轉賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

“當時對方承諾包租，有固定收益，回報率很高，業主隻需要承擔物(wù)業稅等即可。”但戴女士買了房子以後卻并沒有按期拿到租金回報。

經了解她發現，這套房産位于郊區，位置偏僻、周邊人口稀少，很難出租出去(qù)，房子隻好空置。而當地房産的稅費(fèi)很高，戴女士不僅沒有租金回報，反而拖欠了包括物(wù)業費(fèi)等在内的大(dà)筆費(fèi)用。

物(wù)業公司警告她，如果拒不交納欠費(fèi)，其房産有可能被沒收。

2015 年，戴女士等多名購房者在美國當地法院對房屋開(kāi)發商(shāng)等提起了訴訟。後該案調解解決，戴女士隻獲賠了6000美元。随後，戴女士将北(běi)京的國際投資(zī)咨詢公司訴至法院，要求解除房産預訂單并退還購房款。

但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認爲，戴女士與某咨詢公司所簽訂的房産預訂單，實爲咨詢公司爲戴女士提供的居間合同。

該合同明确約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關權利義務不應向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務，戴女士也訂立合同購買了房屋，因此要求解除預訂單缺乏依據。

業内人士指出，過高的投資(zī)回報率意味着很大(dà)的投資(zī)風險，因此承諾超高的投資(zī)回報率，很有可能存在虛假宣傳。

陷阱3：中(zhōng)介低價購進加價賣出

讓李先生(shēng)郁悶的是，他爲女兒移民在葡萄牙購買的房子，竟然是中(zhōng)介以低價搶先購買後，再加價兩倍賣給他的。

李先生(shēng)是2013年8月與北(běi)京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資(zī)移民服務協議，後又(yòu)與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書(shū)》。

之後，李先生(shēng)得知(zhī)，其所購的房屋是另一(yī)家公司兩名員(yuán)工(gōng)以18萬餘歐元當日購買後以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生(shēng)委托的某咨詢公司關系緊密。

“購房過程是咨詢公司與當地律師及倒賣者合作完成的。”李先生(shēng)氣憤地說，經評估最終确定該房屋的市場價值爲35萬歐元，他實際損失20萬歐元。

李先生(shēng)認爲，他所持有的證據足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協助購房，導緻其損失。“搶先購買房屋再賣給我(wǒ)(wǒ)們，給我(wǒ)(wǒ)們造成了嚴重的經濟損失。”在此過程中(zhōng)，咨詢公司未向他及家人告知(zhī)房源的真實情況，包括賣房者身份、二手房、真實價格等。

咨詢公司的答複是，他們對客戶的義務隻是協助移民，并沒有幫其購買房屋。雖然李先生(shēng)将咨詢公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。

法院認爲李先生(shēng)委托葡萄牙律師買房，故該律師簽署的合同可以視爲是原告真實的意思表示。

而另一(yī)位購房者萬女士比李先生(shēng)幸運，拿到了部分(fēn)退款。2014 年，萬女士與另一(yī)家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司爲萬女士設計的方案爲購買葡萄牙當地的房産，作爲不動産投資(zī)，從而符合辦理居留簽證的條件。

合同簽訂後，萬女士在咨詢公司的全程安排下(xià)，前往葡萄牙購買了一(yī)套房産，房價款爲53 萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。

但次年2 月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中(zhōng)獲知(zhī)，她購買的房屋的價格遠遠高于該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅爲35 萬歐元。

萬女士遂将咨詢公司告上了法庭。後法院判決咨詢公司補償萬女士7 萬歐元。

律師建議：要書(shū)面約定國内中(zhōng)介承擔連帶責任

北(běi)京京師律師事務所的封躍平律師分(fēn)析指出，目前房屋中(zhōng)介亂象叢生(shēng)，不少國内中(zhōng)介在購房國家申請以購房爲主營業務的外(wài)殼公司。

國内實際控制人安排國内客戶将購房款打入外(wài)殼公司，并和境外(wài)機構簽訂購房合同。一(yī)旦客戶資(zī)金一(yī)去(qù)不複返，客戶通過合同無法向國内中(zhōng)介追償。

因爲合同的簽訂主體(tǐ)在境外(wài)，客戶也很難通過域外(wài)訴訟來挽回損失。另外(wài)，在大(dà)多數國家，涉及不動産糾紛一(yī)般管轄權屬于不動産所在地法院。所以，國内購房者身處國内，很難通過國内法院尋求到及時、有效的救濟。

封躍平律師建議，投資(zī)者應做好證據保全工(gōng)作，對于開(kāi)發商(shāng)派發的宣傳冊、廣告彩頁或者其他宣傳資(zī)料應妥善保存，簽訂購房合同時，對于開(kāi)發商(shāng)承諾的條件，也可以要求納入合同中(zhōng)。

一(yī)定要在置業前進行實地考察，全方位了解所購房産的設置及周圍環境。并了解當地房産市場，預防中(zhōng)介層層加價、隐瞞與欺詐等行爲。海外(wài)房産市場服務分(fēn)工(gōng)相當細，建議聘請當地律師提供相應的法律服務，确保交易順利進行。

此外(wài)，購房者應将定金及後續房款放(fàng)到公證公司或由銀行進行統一(yī)管理，建立交易資(zī)金第三方監管制度，不直接付款給業主，以保證資(zī)金的安全。

“海外(wài)購房也要看地段，如果房價比較便宜，一(yī)般是在郊區很偏僻的地方，建議不要購買。”北(běi)京盈科律師事務所胡文友律師建議，購房者通過國内中(zhōng)介機構進行海外(wài)購房，要特别書(shū)面約定國内的中(zhōng)介承擔連帶責任，并且在合同中(zhōng)約定好管轄法院，最好約定好原告的住所地法院有管轄權。

綜上所述，外(wài)國的東西不是香饽饽，投資(zī)也一(yī)樣，海外(wài)房産是一(yī)種趨勢，但也要謹慎投資(zī)。有時候國内的房産收益不如國外(wài)，是會導緻一(yī)部分(fēn)投資(zī)人對海外(wài)陌生(shēng)市場的蠢蠢欲動。歸根到底還是投資(zī)需謹慎!